Küçükçekmece Kira Hukuku Avukatı

Küçükçekmece kira hukuku, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen alandır. Küçükçekmece, İstanbul'un en yoğun konut stokuna sahip ilçelerinden biridir; Sefaköy, Halkalı, Kartaltepe, Cennet ve Atakent gibi bölgelerde kiracı-mal sahibi uyuşmazlıkları her yıl binlerce dosyaya konu olmaktadır. Bu sayfada bir Küçükçekmece kira avukatı olarak yürüttüğümüz tahliye, kira tespiti ve kira alacağı süreçlerini açıklıyoruz.

Kira hukukunda uyuşmazlıkların büyük bölümü, tarafların kanunun tanıdığı hakları ve bunların kullanılma usulünü bilmemesinden kaynaklanır. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı güçlü biçimde korur: kiracı, süre bitiminde sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirebilirken, kiraya veren ancak kanunda sayılan sınırlı sebeplerle ve çoğu zaman dava yoluyla tahliye sağlayabilir. Bu asimetriyi bilmeden atılan adımlar, aylarca süren hak kaybına yol açmaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan davalar, kira bedeline bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; Küçükçekmece sınırlarındaki konut ve iş yerleri bakımından Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

1 Eylül 2023'ten itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız tahliye takipleri hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve kiralananın ayıplı olmasından doğan talepler bu kapsamdadır. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava usulden reddedilir.

Tahliye Sebepleri: Kiraya Verenden Kaynaklananlar

Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi bulunduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; mahkeme bu üç unsuru titizlikle inceler. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre içinde dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse, dava süresi bir kira yılı uzar.

Yeniden inşa ve esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında kullanım imkânsız hale geliyorsa tahliye istenebilir. Ruhsat, proje ve teknik raporların dosyaya sunulması zorunludur.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan satın alan kişi, gereksinimi bulunduğunu edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bildirim yapılmazsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

Tahliye taahhütnamesi

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi halinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerli olması için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması şarttır. Sözleşme ile aynı tarihli veya boş imzalatılan taahhütnameler geçersiz sayılmaktadır; bu husus uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir.

İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini geç ödediği için iki kez yazılı ihtara muhatap olursa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların ayrı ödeme dönemlerine ilişkin ve yazılı olması gerekir; aynı aya ilişkin iki ihtar bu şartı sağlamaz.

Kiracının başka konutu bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Tahliye Takibi

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı iki yol izlenebilir:

• İcra yoluyla tahliye (İİK m.269): Kiracıya "tahliye talepli ödeme emri" gönderilir. Kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün içinde borcu ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür.
• Temerrüt nedeniyle tahliye davası (TBK m.315): Kiracıya en az 30 günlük süre veren yazılı bir ihtar gönderilir; süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilerek tahliye davası açılır.

Kiracı tarafında ise ödeme yapıldığına ilişkin dekontların düzenli saklanması hayati önemdedir. Elden yapılan ödemelerin ispatı çoğu dosyada mümkün olmamakta ve kiracı, ödediği kirayı ikinci kez ödemek zorunda kalabilmektedir. Bu nedenle kira bedelinin daima banka üzerinden ve açıklama kısmına ilgili ay yazılarak ödenmesi gerekir. İcra süreçlerine ilişkin ayrıntılar için Küçükçekmece icra hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Kira Bedelinin Tespiti ve Uyarlama Davaları

Kira artış oranı

Konut kiralarında yenilenen kira dönemlerindeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi uygulanır. Çatılı iş yeri kiralarında da aynı sınır geçerlidir.

Kira tespit davası

Kira bedelinin güncel rayiçlere göre yeniden belirlenmesi için açılır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın; taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti gözeterek yeni kira bedelini belirler.

Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiraya verenin artış bildirimi kiracıya ulaşmalıdır; aksi halde tespit edilen bedel bir sonraki kira yılında uygulanır. Kira tespit kararları geçmişe etkili sonuç doğurur ve fark bedeli faiziyle talep edilebilir.

Uyarlama davası

Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü koşullar (ağır ekonomik değişim gibi) nedeniyle edimler arasındaki denge aşırı biçimde bozulmuşsa, TBK m.138 uyarınca uyarlama talep edilebilir. Uyarlama davası, beş yıllık sürenin dolmasını beklemeksizin açılabilmesi bakımından kira tespit davasından ayrılır; ancak koşulları dar yorumlanır.

Kiracının Hakları ve Yükümlülükleri

Kiracı tarafında sık gündeme gelen başlıklar şunlardır:

• Depozito (güvence bedeli): Konut ve çatılı iş yeri kiralarında en çok üç aylık kira bedeli tutarında istenebilir. Para olarak verilen depozito, kiracının onayı olmadan çekilmemek üzere bankaya yatırılmalıdır. Kira sonunda haklı bir kesinti sebebi yoksa iadesi zorunludur.
• Ayıplı kiralanan: Kiralananın kullanıma elverişli olmaması halinde kiracı; ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya zararının tazminini isteyebilir.
• Zorunlu ve olağan giderler: Kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderleri kiracıya; taşınmazın esaslı onarımı ve yapısal giderleri kiraya verene aittir.
• Aidat ve ortak giderler: Aksi kararlaştırılmadıkça, kullanıma bağlı ortak giderler kiracı tarafından ödenir; demirbaş ve yapı onarım niteliğindeki aidat kalemleri ise malike aittir.
• Kiracının erken tahliyesi: Sözleşme süresi dolmadan taşınan kiracı, kiralananın benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumludur.
• Alt kira ve devir: Konut kiralarında kiraya verenin yazılı onayı olmadan alt kiraya verilemez veya kullanım hakkı devredilemez.

Tahliye Kararının İcrası

Tahliye kararı kesinleşmeden icra edilemez (ihtiyati tedbir halleri hariç). Karar kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye emri gönderilir; verilen sürede taşınmaz boşaltılmazsa zorla tahliye gerçekleştirilir. Kiracının eşyaları, gerektiğinde masrafı kiracıya ait olmak üzere yediemine teslim edilir.

Ayrıca, mahkemece verilen tahliye kararına rağmen taşınmazın boşaltılmaması nedeniyle geçen süre için işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilebilir.

Küçükçekmece Kira Avukatı Olarak Hizmetlerimiz

• Kira sözleşmesi hazırlanması ve mevcut sözleşmenin incelenmesi,
• İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle tahliye davaları,
• İcra yoluyla tahliye takibi ve kira alacağının tahsili,
• Kira tespit ve uyarlama davaları,
• Depozito iadesi ve ayıplı kiralanan uyuşmazlıkları,
• Ecrimisil (işgal tazminatı) davaları,
• Zorunlu arabuluculuk süreçlerinde taraf vekilliği,
• Kiracı tarafında tahliye davalarına karşı savunma,
• İş yeri kiralarında devir, alt kira ve ortaklık değişikliği danışmanlığı.

Kira hukukunda dava açma süreleri çoğunlukla bir ay gibi kısa ve hak düşürücüdür. Elinize bir ihtarname ulaştıysa veya tahliye süreci planlıyorsanız, adım atmadan önce hukuki değerlendirme yapılmasında fayda vardır. Diğer çalışma alanlarımız için Küçükçekmece avukat sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Küçükçekmece kira hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular