Küçükçekmece Taşınmaz Hukuku Avukatı

Küçükçekmece taşınmaz hukuku, gayrimenkul mülkiyetinin kazanılması, korunması ve devrine ilişkin uyuşmazlıkları kapsayan alandır. Küçükçekmece; Halkalı, Atakent, İstasyon ve Kanarya bölgelerindeki yoğun konut üretimi, kentsel dönüşüm projeleri ve arsa değerindeki hızlı artış nedeniyle İstanbul'un en fazla gayrimenkul uyuşmazlığı yaşanan ilçelerindendir. Bu sayfada bir Küçükçekmece gayrimenkul avukatı olarak yürüttüğümüz dava ve danışmanlık hizmetlerini açıklıyoruz.

Taşınmaz uyuşmazlıklarının ayırt edici yanı, dava değerlerinin yüksek ve süreçlerin teknik olmasıdır. Neredeyse her dosyada keşif, bilirkişi incelemesi ve kıymet takdiri yapılır; tapu, kadastro, imar ve belediye arşiv kayıtları celbedilir. Bu nedenle sonucu belirleyen, çoğu zaman dilekçedeki hukuki gerekçe kadar bilirkişi raporuna karşı yapılan teknik itirazlardır.

Taşınmaz Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda (mülkiyet, tapu iptal-tescil, ortaklığın giderilmesi, ipoteğin kaldırılması gibi) kesin yetki kuralı geçerlidir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Taraflar aksini kararlaştıramaz ve mahkeme yetkisizliği re'sen dikkate alır.

Küçükçekmece'deki taşınmazlar bakımından, dava türüne göre Küçükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi veya Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Ortaklığın giderilmesi ve kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin; tapu iptal ve tescil ile ecrimisil davaları asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar da sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı hallerde açılan bu dava, taşınmaz hukukunun en temel dava türüdür. Başlıca sebepleri:

• Muris muvazaası: Miras bırakanın mal kaçırma amacıyla yaptığı görünürde satış işlemleri. Tüm mirasçılar açabilir ve dava zamanaşımına tabi değildir. Ayrıntılar için Küçükçekmece miras hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
• Ehliyetsizlik: Devir sırasında malikin fiil ehliyetinin bulunmaması. Sağlık kayıtları ve Adli Tıp raporuyla incelenir; bu iddia da süreye tabi değildir.
• İrade fesadı: Hata, hile veya korkutma altında yapılan devirler; öğrenmeden itibaren bir yıl içinde ileri sürülmelidir.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, temsil yetkisini müvekkil aleyhine ve kötüniyetli üçüncü kişiyle işbirliği içinde kullanması.
• Aile konutu şerhine aykırı devir: Eşin açık rızası olmadan yapılan aile konutu devri.
• Yolsuz tescil: Hukuki sebebi bulunmayan veya sonradan geçersiz hale gelen tescil işlemleri.
• Kadastro tespitine itiraz: Tespitin kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde açılabilir.

Bu davalarda tapu siciline güven ilkesi (TMK m.1023) belirleyicidir: taşınmazı tapuya güvenerek iyiniyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Bu nedenle davanın kime yöneltileceği ve tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması, dosyanın en kritik adımlarıdır. Tedbir konulmadan geçen sürede taşınmazın üçüncü kişiye devri, kazanılmış hakların kaybına yol açabilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşlardan biri, ortaklığın giderilmesini her zaman talep edebilir. Dava, tüm paydaşlara yöneltilmek zorundadır; taraf teşkili sağlanmadan karar verilemez.

Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. Aynen taksim; taşınmazın bölünebilir nitelikte olmasını, imar mevzuatına uygun ifraz imkânını ve değer kaybına yol açmamasını gerektirir. Küçükçekmece'deki apartman daireleri ve küçük parseller bakımından aynen taksim çoğunlukla mümkün olmadığından, mahkemeler ağırlıklı olarak satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Satış, satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla elektronik satış portalı üzerinden açık artırma ile yapılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satışa paydaşlar da katılabilir. Ayrıca paydaşlardan biri, diğer bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde önalım (şufa) hakkını kullanabilir; bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhit Uyuşmazlıkları

Kentsel dönüşümün yoğun olduğu Küçükçekmece'de arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki uyuşmazlıklar önemli bir dosya grubunu oluşturur. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içerdiğinden resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak sözleşme büyük ölçüde ifa edilmişse, geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilmektedir.

En sık karşılaşılan uyuşmazlıklar:

• Teslimde gecikme: Arsa sahibi, gecikilen süre için kira kaybı niteliğinde gecikme tazminatı talep edebilir.
• İnşaatın yarım bırakılması: Sözleşmeden dönme, tapuların iadesi veya ifaya zorlama seçenekleri değerlendirilir.
• Ayıplı ifa: Projeye ve ruhsata aykırı imalat, eksik iş bedeli ve ayıplı imalatın giderim bedeli talep edilir.
• Şerh ve teminat eksikliği: Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, arsa sahibinin en güçlü korumasıdır.
• Üçüncü kişilere yapılan satışlar: Müteahhidin arsa sahibine ait bağımsız bölümleri satması halinde tapu iptal davaları gündeme gelir.

Ayrıca müteahhitten daire satın alan tüketiciler bakımından, ön ödemeli konut satış sözleşmesi hükümleri ve teminat yükümlülükleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürür. Süreçte kritik başlıklar şunlardır:

• Riskli yapı tespitine itiraz: Tebliğden itibaren 15 gün içinde ilgili müdürlüğe yapılmalıdır. Süre kaçırıldığında tespit kesinleşir.
• Maliklerin karar yeter sayısı: Anlaşma, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile sağlanır.
• Anlaşmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılır. Bu nedenle sürece katılmamak hak kaybına yol açabilir.
• Kira yardımı ve dönüşüm kredisi başvuruları, tahliye tarihinden itibaren süresinde yapılmalıdır.
• Malikler arasında paylaşım oranı, bağımsız bölüm dağılımı ve şerefiye hesaplarının sözleşmede açıkça düzenlenmesi zorunludur.

Belediye ve idare işlemlerine karşı açılacak davalar için Küçükçekmece idare hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Kamulaştırma ve El Atma Uyuşmazlıkları

Yol, park veya kamu tesisi yapımı amacıyla taşınmazı kamulaştırılan malikler bakımından iki dava türü öne çıkar:

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası: İdare tarafından açılır; malik, bilirkişi raporuna itiraz ederek bedelin yükseltilmesini sağlayabilir.
• Kamulaştırmasız el atma: İdare, usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atmışsa, malik bedel talebi veya el atmanın önlenmesi davası açabilir.
• Hukuki el atma: Taşınmaz imar planında kamusal alana (yol, park, okul) ayrılmış ancak yıllardır kamulaştırılmamışsa, malik bedelin ödenmesini talep edebilir.

Bu davalarda taşınmazın niteliği (arsa/arazi), emsal satışlar, imar durumu ve gelir metodu hesapları belirleyicidir.

Kat Mülkiyeti ve Apartman Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklar da bu alanın önemli bir parçasıdır: aidat borcunun tahsili ve %5 aylık gecikme tazminatı, yönetici atanması ve azli, kat malikleri kurulu kararlarının iptali (karar tarihinden itibaren bir ay içinde), ortak alanların işgali, projeye aykırı tadilatların eski hale getirilmesi, bağımsız bölümün kullanım amacının değiştirilmesi ve çekilmezlik hali nedeniyle kat mülkiyetinin devri davaları.

Ecrimisil ve Zilyetlik Davaları

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), taşınmazı hukuki bir dayanağı olmaksızın kullanan kişiden talep edilen bedeldir. Geriye dönük olarak beş yıllık dönem için istenebilir. Paydaşlar arasında ise ecrimisil talebi, kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesine bağlıdır.

Ayrıca el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i), zilyetliğin korunması ve istihkak davaları da taşınmaz üzerindeki fiili müdahalelere karşı başvurulan yollardır.

Küçükçekmece Taşınmaz Hukuku Avukatı Olarak Hizmetlerimiz

• Tapu iptal ve tescil davaları (muvazaa, ehliyetsizlik, yolsuz tescil),
• Ortaklığın giderilmesi ve önalım (şufa) davaları,
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ve ihtilaflarının çözümü,
• Kentsel dönüşüm süreçlerinde malik temsili ve riskli yapı itirazları,
• Kamulaştırma bedel artırım ve kamulaştırmasız el atma davaları,
• Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları,
• Kat mülkiyeti ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve tapuya şerh işlemleri,
• İpotek kurulması, terkini ve rehin uyuşmazlıkları,
• Gayrimenkul alım-satımında due diligence (tapu, imar ve şerh incelemesi).

Bir taşınmaz alırken yapılacak birkaç saatlik hukuki inceleme, yıllar sürebilecek bir davadan çok daha ekonomiktir. Diğer çalışma alanlarımız için Küçükçekmece avukat sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Küçükçekmece taşınmaz hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular